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2021年第一季度重庆商业及物流地产市场全年报告
http://www.ymdzcg.com房讯网2021-4-23 10:40:59
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[提要]2021年,重庆仍将迎来近40万平方米甲级办公楼面积交付,其中约六成面积将被企业自用,因此不会对租赁市场造成较大冲击。

  2021年第一季度,重庆经济强势回升,GDP实现5,995.25亿元,同比增长18.4%,过去两年平均增长5.2%,超过全国平均增速。喜人的经济数据的背后是人才流入提速、产业持续升级、扩张商业版图,重庆正积极推进城市高质量发展。

  办公楼市场,商业版图不断北扩,照母山板块存量首次超过大石化,在产业办公楼宇聚集的加持下,坐稳重庆第三大商务市场。在线教育头部企业聚集度进一步提升,大面积扩租带动办公楼需求增长。消费市场回暖,春节长假期间,主要商圈和重点监测商贸企业实现零售额274.1亿元,同比增长49.9%。

  零售物业市场全年将迎来重大项目开业,市场在迭代中迎来新触点、新内容、新场景,构建无界性的消费体验,成为推动消费提档升级的动力引擎。

  物流地产市场,西部物流园区位优势凸显,对于城配以及干线运输企业的吸引力持续增强,此外社区团购头部企业聚集度提升,带动仓储需求进一步增长。

  仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“当前,中国经济结构处于转型升级的重要时期。以打造国际消费中心城市和推进成渝地区双城经济圈建设为引擎,重庆将强化中心城市带动作用,形成高质量发展的重要增长极。作为中国西部最大的制造业基地、内陆国际金融中心、西部陆海新通道的战略支点等众多功能性中心,重庆将吸引更多境内外优质企业和品牌在渝布局,我们对重庆商业地产市场的未来发展持积极展望。”

  办公楼市场

  市场研读

  照母山板块甲级办公楼总存量首次超过大石化,三大核心商务区成型。

  一季度,城市北部照母山板块四年间首次迎来甲级办公楼供应,光环中心B座与星汇财富国际商务中心的集中交付为市场带来约7.0万平方米优质办公空间,区域总存量增至38.9万平方米。由此,重庆外资企业最集中的解放碑CBD、中国内陆地区金融产业集中度最高的江北嘴CBD、重庆科技互联网产业聚集的照母山板块,共同构筑重庆三大核心商务区。

  2021年1-2月,重庆市主要经济指标增速远超全国平均水平,企业信心持续上扬。一季度,甲级办公楼市场录得6.3万平方米的净吸纳量,带动空置率回落1.0个百分点至25.3%,低于多数新一线城市,供需关系逐步趋于平稳。此外,春节后市场多个项目带看量明显上升,为后市释放积极信号。租金方面,伴随市场多个大面积需求释放,业主方信心得到有效提振,一季度甲级办公楼平均租金跌幅进一步收窄,环比微跌0.4%,至季末报84.5元/平方米/月。

  大面积扩租主导新增需求,新经济发展推动办公楼租户结构改变。

  据仲量联行统计,一季度办公需求以字节跳动、猿辅导和学而思为代表的新媒体和在线教育头部企业大面积扩租为主,叠加荣耀、小米等优质企业办公升级需求,推动科技互联网行业新租占比51.2%,成为市场第一去化主力。伴随重庆打造“智慧名城”,新经济发展不断加快,过去几年科技互联网行业在重庆办公市场逐渐成为新支柱行业。截至季末,科技互联网行业在甲级办公楼中份额占比已达15.7%,在全行业中排名第三,仅次于金融业(27.6%)和房地产建筑业(18.2%)。就整个科技互联网产业看,后台研发企业主要聚集于光电园板块的产业办公楼,甲级办公楼租户仍以在线教育和新兴MCN公司为主。

  江北嘴CBD即将步入存量时代,未来“以价换量”策略或难以为继。

  2015-2017年,重庆办公楼市场短期集中供应曾导致市场空置率大幅攀升,一度突破50%的警戒线,租金走势进入下滑周期,“以价换量”策略成为市场主流选择。然而近年来伴随核心商务区供应渐缓,城市产业承载能力不断提升,办公楼市场去存量速度也超出预期。至季末,江北嘴CBD的整体空置率已回落至20.4%,而随着未来核心区域土地开发殆尽,楼宇空置面积不断减少,“以价换量”策略或将难以为继。核心区位、楼宇品质的溢价将逐步体现,最终获得与其品质相匹配的投资回报。

  未来展望

  2021年,重庆仍将迎来近40万平方米甲级办公楼面积交付,其中约六成面积将被企业自用,因此不会对租赁市场造成较大冲击。进入“十四五”开局之年,成渝双城依托“人财力”的优势,不断迎来产业及人才导入。在政策加持下,中国经济增长的“第四极”之位已初步形成,将构筑地区经济增长的基底。仲量联行重庆总经理暨商业地产部负责人刘洋表示,“在‘双循环’模式下,重庆和其他西部城市将不断迎来相关产业的梯度转移,而重庆经济增长的‘确定性’将驱动产业资源加快集聚和增长,这是我们看好办公楼市场的底层逻辑。依托西部陆海新通道的建立,中国西部已经成为新格局下的开放新高地,重庆战略新兴产业的不断发展壮大将成为未来办公楼市场的需求增量,因此如何把握好这一轮新兴机遇将成为办公楼业主方关注的重点。”

  零售物业市场

  市场研读

  一季度,仅大竹林区域的金科乐方购物中心项目入市,由原金科美邻汇升级打造,系金科商管首个精致社区MALL产品,新增体量约4.7万平方米,市场总存量升至754万平方米。市场信心逐渐升温,但疫情期间业主给予的补贴、减免、短期续租等扶持政策陆续到期,导致一些生存边缘的租户无法为继。全市空置率环比小幅上升0.3个百分点,报13.6%。

  从业态来看,零售服饰表现活跃。一方面,Loewe、Vivienne Westwood等知名品牌继续进驻成熟优质项目;另一方面,Zara、GAP等国际快时尚品牌加速退租,取而代之的多为一些更具中国元素、市场潮流元素的国内新晋设计师品牌、潮流品牌或客单价较低的本土品牌。儿童培训、健康娱乐等体验类业态表现企稳,部分餐饮业态继续承压,其中正餐尤为明显,退租主要集中在人气较弱、经营状况较差的购物中心。此外,新能源汽车继续布局线下展厅,并展现出较强的承租能力。季内,理想、比亚迪、爱驰、天际汽车等近十个电动汽车品牌持续进驻各大商圈。由于全市空置率处于高位,加之未来新增供应较大,市场持续承压,租金仍处下行通道。一季度全市购物中心首层平均租金报363.1元/平方米/月,环比下降0.2%。

  市场洞察

  市场层面:重庆迈入“消费3.0”时代。新触点、新内容、新场景构建无界性的消费体验,成为提振居民消费意愿、推动消费提档升级的动力引擎。消费者更乐于为情怀、体验、理念买单。一季度,极具复古情怀的Gooogos Vintage中古店在鎏嘉码头开幕;打造沉浸式体验的饰品集合店BA饰物局在江北大融城开启首店;倡导健康绿色生活理念的PureH2B津梁生活在万象城围挡……诸多具有产品力和场景营造的业态落地,成为消费者的新宠。

  商圈层面:核心商圈发展重心分化。历经数十年发展沉淀,核心商圈在持续繁荣发展的同时,形成了各自稳定的客群影响力,商圈发展重心出现分化。解放碑商圈积极开展城市更新,在保留传统空间、肌理和文化的基础上,对商圈内零售业态特色化打造,突破旅游客群消费单一的限制,融入更多运动、潮流元素。观音桥商圈自然是本地年轻客群、时尚潮流的聚集地,随着商圈扩大进一步吸引高端品牌入驻。季内,LVMH集团旗下Loewe 和Louis Vuitton进驻观音桥商圈,登陆重庆星光68广场。随着未来星光68二期入市,预期将有更多国际知名品牌进驻观音桥商圈。

  项目层面:经营能力和商业模式成破局关键。轻资产运营模式受到开发运营商的青睐,继协信、金科之后,本季度又一本地商业开发运营商巨头龙湖商业宣布全面启动轻资产模式。轻资产模式下,企业的资产组合和财务数据得以优化,但也将更加考验运营商的资产管理能力和精细化的运营能力。

  未来展望

  2021年,重庆预计有约克郡光环购物公园、星光68二期、大悦城、18T等多个优质商业开业。届时重庆优质零售商业物业总体量预计将达到870万平方米。其中,4月即将入市的光环购物公园乃香港置地在华打造的首个“光环系”项目,系渝北照母山片区的旗舰型商业综合体,备受关注。虽然未来项目密集交付使租金承压,但优质供应将带动重庆购物中心产品迭代、提升市场整体品质。

  仲量联行华西区交易与商业地产部负责人邓耀华表示,“随着重庆零售市场步入‘消费3.0’时代,消费在流量、内容、场景、科技等多个维度不断创新扩容,进而形成一条完整的商业闭环,驱动当地零售商业市场进入快速衍变时期,将零售体验变得更加无界。”

  物流地产市场

  市场研读

  2021年第一季度,普洛斯民昭西部物流园和普洛斯普沙西部物流园交付使用,新增仓储面积约12.8万平方米。

  需求方面,全市净吸纳量突破传统淡季情形,仍达到22.9万平方米,为历年一季度净吸纳量最高值。值得一提的是,其中超过一半的去化面积来自西部物流园板块。近期,西部物流园周边交通条件不断完善,区域通达性持续提升,城配以及干线运输区位优势凸显,吸引众多快运、零售商贸、城市配送企业入驻。另一方面,社区团购业务也在向少数寡头聚集,头部企业市场份额稳步提升,带动仓储需求进一步增长。至季末,活跃的市场需求带动全市整体空置率从去年高位继续回落,环比下降4.2个百分点至34.0%。

  租金方面,本季西部物流园在大面积去化推动下,平均租金企稳回升。而与此相对,去化速度极其缓慢的空港板块,租赁竞争加剧,导致有效租金持续下滑。整体来看,一季度全市平均有效租金环比跌幅收窄至0.2%,报21.8元每平方米每月。

  未来展望

  未来三年,高标库市场年平均新增供应约39万平方米,较2020年显着回落,且主要集中于空港、两江龙盛和西部物流园三大区域板块。新增供应的回落将有助于缓解招商压力,预计全市平均租金有望在2022年触底回升。仲量联行华西区产业及工业地产部负责人尤鹏伟表示,“重庆市场近期可供选择的高标库面积增加,同时租金已近低谷,租户议价能力大幅提升。对于有新租扩租以及仓储升级需求的企业而言,2021年将是获取更优租赁条件的最好时机。”

  来源:仲量联行

编辑:wangdc

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